부동산 경매, NPL 권리 분석 방법(저당권등기 근저당권등기, 압류등기, 가압류등기, 담보가등기, 경매개시결정기입등기)

부동산 경매, NPL 권리분석

경매에서 권리분석은 말소기준등기를 찾는 것으로 시작된다. 말소기준등기란 경매 절차에서 말소되는 등기와 인수되는 등기를 판단하는 기준이 되기 때문이다.
이것을 부실채권투자 상황으로 가져와 설명해보자. 말소기준등기를 기준으로 그전에 설정된 등기는 투자자가 인수해 끝까지 책임져야하고 그 후에 설정된 등기는 책임이 없다는 뜻이다.
말소기준등기가 될 수 있는 등기는 저당권, 근저당권 압류, 가압류, 담보가등 기, 경매개시결정기입등기이다. 이 중 시간상 가장 빠른등기가 말소기준등기이다.

다음으로 찾아낸 모든 항목들을 시간순으로 나열해 본다.

그중 가장 먼저 설정된 최선순위 등기가 바로 말소기준등기가 된다. 말소기준등기 이후의 권리들은 금액이 아무리 크더라도 말소 대상이다. 말소기준등기를 쉽게 설명하자면, 자신보다 늦은 모든 권리들을 모조리 죽여 땅에 파묻어 버리는 잔인한 킬러라 할 수 있다.

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